Umsatzsteuerbehandlung im Schadenfall

Für Immobilienverwalter können durch die Vorsteuerabzugsberechtigung gravierende Haftungsprobleme bei der Vertragserstellung und Schadenbearbeitung entstehen.

Eigentümer, welche durch eine Hausverwaltung vertreten werden, sind grundsätzlich vorsteuerabzugsberechtigt. Daher ersetzt die Versicherung im Schadenfall nur den Nettorechnungsbetrag.

Würde die Versicherung nämlich brutto entschädigen, obwohl die Hausverwaltung die volle VSt. beim Finanzamt über den Vorsteuerabzug geltend macht, läge eine ungerechtfertigte Bereicherung vor.

Ist eine Schadenbehebungsrechnung jedoch nicht oder nicht in vollem Umfang vorsteuerabzugsfähig (aufgrund z.B. unecht steuerbefreiter Mieter), ersetzt die Versicherung dennoch nur den Nettobetrag. Was passiert mit der offenen anteiligen USt.?

Brandschaden im Stiegenhaus

In unserem Beispiel werden Wohnung 1 und Wohnung 2 zu Wohnungszwecken regulär mit Umsatzsteuer vermietet. Wohnung 3 mietet ein Arzt für seine unternehmerischen Zwecke. Gemäß § 6 UStG (1) Z 19 sind unter anderem die Umsätze aus Heilbehandlungen im Bereich der Humanmedizin, die im Rahmen der Tätigkeit als Arzt durchgeführt werden, unecht steuerbefreit. Der Arzt verrechnet keine USt. für Heilbehandlungen, hat aber auch keinen Vorsteuerabzug für Kosten, die in seiner Praxis anfallen (z.B. Geräte, Einrichtungsgegenstände). Im Schadenfall in einem allgemeinen Teil (z.B. Stiegenhaus) entfällt die Geltendmachung der Vorsteuer für den Anteil der Arztpraxis vom Gebäude beim Finanzamt.

Schadenhöhe netto: EUR 300.000,-
Schadenhöhe brutto: EUR 360.000,-
Umsatzsteuer: EUR 60.000,-
Arztpraxis: 33% der Nutzfläche
Anteilige nicht geltend machbare Umsatzsteuer (33% für die Arztpraxis): EUR 20.000,-

Die Versicherung ersetzt in diesem Beispiel nun den Nettorechnungsbetrag iHv EUR 300.000,-. Die Hausverwaltung kann in Folge aber nur EUR 40.000,- vom Finanzamt beanspruchen. Somit würde in diesem Fall die nicht geltend machbare USt.  EUR 20.000,-  betragen.

Für den restlichen Betrag iHv EUR 20.000,- kann die Hausverwaltung haften!

Aus Gründen der Einfachheit haben wir alle 3 Wohnungen gleich groß dargestellt. Daher belegt jede Wohnung 33,33% der nutzbaren Wohnfläche.

Lösungen für das Problem:

  • Allgemeine Lösung:
    Jedes Mal wenn sich der Anteil an unecht steuerbefreiten Mietern ändert, dies der Versicherung bzw. dem Versicherungsmakler bekannt zu geben (in diesem Fall erhöht sich die Versicherungsprämie). Bei einem unecht steuerbefreiten Anteil von mehr als 50%, wäre eine Umstellung auf eine Bruttoversicherungssumme zu prüfen.
  • Unsere Lösung:
    Einschluss einer Sondervereinbarung (z.B. SCHINNER-Klauselpaket) bei den Versicherungsanstalten, sodass in derartigen Fällen auch die Differenz der Vorsteuer von der Versicherung übernommen wird.

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Mag. Daniel Kaltenbacher
Schadenabteilung